Dohodek iz oddajanja premoženja v najem je opredeljen kot dohodek, dosežen z oddajanjem nepremičnin in premičnin v najem.

Pri oddajanju nepremičnine v najem imamo v mislih dolgoročni najem in ne sobodajalstvo oz. turistični najem. Za sobodajalstvo se morate registrirati kot sobodajalec, torej odpreti sp-ja.

Pri tem se za oddajanje premoženja šteje vsako oddajanje premoženja na podlagi pogodbe ali na drugi pravni podlagi, s katerim najemodajalec prepusti najemniku določeno premoženje v uporabo ali mu prepusti pravico do uporabe premoženja, najemnik pa mu je za to dolžan plačati najemnino ali drugo nadomestilo. Najbolj pogosti posli oddajanja premoženja v najem so: najem, zakup, podnajem in vzajemno oddajanje premoženja v najem.

Dohodek iz oddajanja premoženja v najem se od 1. 1. 2023 obdavčuje cedularno po 25 odstotni stopnji (v letu 2022 po 15 odstotni, v letih 2020 in 2021 po 27,5 stopnji in pred tem po 25 odstotni stopnji) od davčne osnove in se ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni.
Davčna osnova je dosežen dohodek, ki se od 1. 1. 2022 zniža za normirane stroške v višini 10 % (v letih 2020 in 2021 v višini 15 % in pred tem v višini 10 %) od doseženega dohodka. Namesto normiranih stroškov davčni zavezanec lahko uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja premoženja. Normirani stroški niti dejanski stroški pa se ne priznajo, če je dohodek dosežen z oddajanjem kmetijskega zemljišča, gozdnega zemljišča ali na podlagi podnajema.

Tako plačana dohodnina se šteje za dokončni davek.

Za dohodek iz prenosa premoženjske pravice se šteje dohodek, ki ga doseže imetnik premoženjske pravice, tako da:

• odstopi uporabo oziroma izkoriščanje ali
• odstopi pravico do uporabe oziroma pravico do izkoriščanja materialne avtorske pravice in materialne pravice izvajalca, izuma, videza izdelka, znaka razlikovanja, tehnične izboljšave, načrta, formule, postopka, podobne pravice oziroma podobnega premoženja in informacij glede industrijskih, komercialnih ali znanstvenih izkušenj, ne glede na to, ali so zavarovani po zakonu, osebnega imena, psevdonima ali podobe.
  

Dohodek iz prenosa premoženjskih pravic se obdavčuje po 25 % davčni stopnji od davčne osnove. Davčna osnova je dosežen dohodek, ki se zniža za normirane stroške v višini 10 % doseženega dohodka.
Normirani stroški pa se ne priznajo:

• imetniku premoženjske pravice, ki ni avtor, izvajalec, izumitelj ali druga oseba, ki ustvari predmet premoženjske pravice,
• v primeru odstopa uporabe oziroma izkoriščanja ali odstopa pravice do uporabe oziroma pravice do izkoriščanja osebnega imena, psevdonima ali podobe.

Ta dohodek se za razliko od dohodka iz oddajanja premoženja v najem všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni.

Rok za oddajo napovedi je 28. februar za preteklo leto.
Če kot fizična oseba, ki ne opravlja dejavnosti, oddajate svoje premoženje (sobo, stanovanje, hišo, opremo, in tako dalje) v najem drugi fizični osebi ali tuji pravni osebi, morate Finančni upravi posredovati napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem najpozneje do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto.

Obrazec lahko oddate preko sistema eDavkov:

• brez digitalnega potrdila (registrirate se z uporabo uporabniškega imena in gesla
• z digitalnim potrdilom

Papirnati obrazec za oddajo napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem pa lahko oddate osebno ali po pošti na katerikoli finančni urad, razen na Generalni in Posebni finančni urad.

Rezidenti Slovenije so zavezani za plačilo dohodnine po t.i. »načelu obdavčitve po svetovnem dohodku«, kar pomeni, da so obdavčeni z dohodnino za vse dohodke, ki so jih dosegli v in izven Slovenije.


Kadar rezident prejme dohodek iz države, s katero Slovenija nima sklenjene mednarodne pogodbe o izogibanju dvojnega obdavčevanja dohodka in premoženja (v nadaljevanju: mednarodna pogodba) in je bil dohodek rezidenta obdavčen v tujini, je z namenom odprave dvojne obdavčitve v Zakonu o dohodnini – ZDoh-2 določeno, da se lahko od odmerjene dohodnine odšteje ustrezen znesek odbitka davka, ki je bil plačan od dohodka z virom izven Slovenije. Višina odbitka se prizna do dejanskega zneska plačila davka, vendar največ do višine, ki bi jo bilo potrebno plačati po ZDoh-2.

Če pa ima Slovenija z državo vira dohodka sklenjeno mednarodno pogodbo, je potrebno upoštevati njene določbe o: dodelitvi pravice do obdavčitve posameznega dohodka, mejni stopnji obdavčitve posameznega dohodka, če je predpisana in uporabi metoda za odpravo dvojne obdavčitve dohodka.

Od vrste doseženega dohodka v tujini je odvisna pravica do obdavčitve dohodka, glede na določbe posamezne mednarodne pogodbe.

Pravica do obdavčitve dohodka iz oddajanja premoženja v najem je dana tako državi vira (tuja država) kot državi rezidentstva – Sloveniji, zato se pri odmeri dohodnine v Sloveniji upošteva ustrezna metoda za odpravo dvojnega obdavčenja.

Najpogostejši metodi za odpravo dvojne obdavčitve, uporabljeni v mednarodnih pogodbah, sta:

• metoda izvzetja s progresijo: dohodek ali premoženje slovenskega rezidenta, ki se po mednarodni pogodbi lahko obdavči v državi vira, se v Sloveniji ne obdavči, vendar pa ima Slovenija pravico tak dohodek ali premoženje upoštevati pri določanju davka od preostalega dohodka ali premoženja davčnega zavezanca. Takšno metodo vsebuje mednarodna pogodba s Švedsko, ki se uporablja do konca leta 2021.
  
• metoda navadnega odbitka: davek v Sloveniji se zmanjša le za znesek davka, plačanega v državi vira, ki je enak davku, ki bi ga Slovenija sama odmerila od dohodka, doseženega v drugi državi. Takšno metodo vsebujejo vse v letu 2022 veljavne mednarodne pogodbe, ki jih je Slovenija sklenila z drugo državo pogodbenico in so dostopne na spletni strani FURS.
  

Zaradi odmere akontacije dohodnine v Sloveniji, rezident pri pristojnem finančnem uradu sam napove dohodke, prejete iz tujine. Roki so določeni v Zakonu o davčnem postopku – ZDavP-2, in sicer za dohodke iz oddajanja premoženja v najem je rok 28. februar tekočega leta za preteklo leto.

Zavezancem rezidentom se v izdanih informativnih izračunih dohodnine odbitek davka, plačanega v tujini, ki je bil (med letom) upoštevan v odločbah o odmeri akontacije dohodnine od dohodkov, ki se vštevajo v davčno osnovo tudi na letni ravni, ne prizna, ampak ga morajo ponovno uveljavljati v ugovoru zoper informativni izračun dohodnine. Oprostitev obdavčitve v Republiki Slovenijii pa se upošteva v informativnem izračunu dohodnine, če je davčni zavezanec uveljavljal oprostitev v napovedi za odmero akontacije dohodnine in je davčni organ priznal oprostitev v odločbi, izdani na podlagi te napovedi.

Če davčnemu zavezancu rezidentu informativni izračun dohodnine ni bil vročen do 15. junija tekočega leta za preteklo leto (npr. davčni zavezanec je v določenem letu prejemal le obdavčljive dohodke iz tujine, za katere ni vlagal medletnih napovedi za odmero akontacije dohodnine), mora zavezanec do 31. julija vložiti napoved za odmero dohodnine, v kateri lahko od dohodkov z virom izven Slovenije, uveljavlja odbitek davka, plačanega v tujini ali oprostitev.

Dohodek iz nepremičnin se obdavčuje po pravilih iz Vzorčne konvencije OECD, kadar je dosežen z neposredno uporabo, dajanjem v najem nepremičnine ali kakršnokoli drugo obliko uporabe nepremičnine.

Glede na to, da je dohodek iz nepremičnin ekonomsko tesno povezan z državo, v kateri se nahaja nepremičnina, se prednostno obdavčuje v tej državi. To ne pomeni, da država rezidentstva prejemnika omenjenega dohodka ne sme obdavčevati. Država, kjer se nahaja nepremičnina lahko torej v skladu z njeno nacionalno zakonodajo dohodek iz nepremičnin obdavči brez omejitve, država rezidentstva prejemnika dohodka pa lahko prav tako obdavči ta dohodek, vendar je dolžna pri tem zagotoviti odpravo dvojne obdavčitve po metodi, ki je določena v mednarodni pogodbi.

Pravila o obdavčitvi dohodkov iz kapitalskih dobičkov ob odsvojitvi nepremičnine so določena v posebni določbi Vzorčne konvencije OECD in so podrobneje razložena v poglavju 11, ki obravnava kapitalske dobičke.

Izraz »nepremičnine« ima pomen, ki ga ima po zakonodaji države pogodbenice, v kateri se nepremičnina nahaja.

Dohodek iz nepremičnin je torej določen na podlagi definicije nepremičnine v pravu države pogodbenice, v kateri se zadevna nepremičnina nahaja. Pri tem opredelitev, ki jo ima nepremičnina po davčnem pravu prevlada nad opredelitvijo po drugi zakonodaji te države. Ne glede na to, da se opredelitev določa po domačem pravu države, kjer je nepremičnina, izraz vedno vključuje premoženje, ki je sestavni del nepremičnin, živino in opremo, ki se uporablja v kmetijstvu in gozdarstvu, pravice, za katere veljajo določbe splošnega prava v zvezi z zemljiško lastnino (npr. služnost, stvarno breme, stavbna pravica), užitek na nepremičninah in pravice do spremenljivih ali stalnih plačil kot odškodnino za izkoriščanje ali pravico do izkoriščanja nahajališč rude, virov ter drugega bogastva, medtem ko se ladje, čolni in letala ne štejejo za nepremičnine.

Določba Vzorčne konvencije OECD v dohodek iz nepremičnin izrecno uvršča tudi dohodek iz kmetijstva in gozdarstva, kar pomeni, da se ne obravnava v okviru določb o poslovnem dobičku podjetja ali podjetnika, kjer je pravica do obdavčitve dana izključno državi rezidentstva podjetja ali podjetnika, razen če bi se dejavnost v drugi državi opravljala preko stalne poslovne enote (v nekaterih primerih stalne baze). V tem primeru pa bi imela pravico do obdavčitve teh dohodkov tudi država, v kateri se nahaja stalna poslovna enota oz. baza.

Ne glede na to, da je v skladu z Vzorčno konvencijo OECD pravilo za obdavčitev poslovnega dobička podjetja določeno na način, da se dobiček podjetja obdavčuje le v državi rezidentstva, razen če podjetje posluje v drugi državi v ali preko stalne poslovne enote v njej, se to pravilo v primeru dohodkov, ki jih podjetje doseže iz izkoriščanja nepremičnin, ne uporablja. Dohodek podjetja se v tem primeru lahko obdavčuje tudi v državi, kjer se nahaja nepremičnina, čeprav v njej ne posluje v ali preko stalne poslovne enote.

Predložiti mora prijavo za vpis dejavnosti v davčni register, in sicer v osmih dneh od začetka opravljanja dejavnosti. Prijava za vpis dejavnosti fizične osebe v davčni register se izpolni na predpisanem obrazcu (obrazec DR-03).

V primeru, da zavezanec želi dejavnost v davčni register vpisati ''za nazaj,'' finančnemu uradu predloži prijavo za vpis te dejavnosti v davčni register kar na obrazcu DR-03, na katerega ročno zabeleži, da gre za vpis dejavnosti v davčni register ''za nazaj,'' k tej prijavi pa priloži tudi listine (lahko tudi samo na vpogled), iz katerih so razvidni podatki potrebni za vpis. Vpisani dejavnosti ''za nazaj'' praviloma sledi tudi predložitev obračuna akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti za obdobja, v katerih dohodki, ki so bili doseženi z opravljanjem dejavnosti v tujini, še niso bili napovedani oziroma na drugi podlagi še niso bili vključeni v odmero dohodnine za posamezno koledarsko leto in je že potekel rok za predložitev teh obračunov (možnost predložitve davčnega obračuna na podlagi samoprijave).

Ker je tak zavezanec po vpisu dejavnosti v davčni register v Sloveniji obravnavan kot fizična oseba, ki opravlja dejavnost, ima povsem enake obveznosti, kot vse ostale fizične osebe, ki opravljajo dejavnost v Sloveniji. To pomeni, da je dolžan davčno osnovo od dohodka iz dejavnosti ugotavljati v skladu z določbami 48. člena ZDoh-2 in davčni obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti sestaviti ter davčnemu organu predložiti v skladu z določbami ZDavP-2, tj. praviloma do 31. marca tekočega leta za preteklo leto.

Ker zavezanec začne opravljati dejavnost na novo, mora v skladu z drugim odstavkom 298. člena ZDavP-2 izračunati tudi predhodno akontacijo/akontacijo v znesku glede na višino predvidene davčne osnove davčnega leta, za katero se plačuje predhodna akontacija/akontacija. Obrazložen izračun predvidene davčne osnove, višino predhodne akontacije/akontacije in obrokov predhodne akontacije/akontacije finančnemu uradu predloži ob predložitvi prijave za vpis v davčni register oziroma najkasneje v osmih dneh od vpisa v davčni register ali predloži elektronsko preko storitev elektronskega poslovanja FURS eDavki z obrazcem DD-IPDO Izračun predvidene davčne osnove.
V primeru, ko zavezanec vpiše dejavnost v davčni register ''za nazaj'' in za to obdobje finančnemu uradu predloži tudi davčni obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti, je ta obračun podlaga za določitev in plačevanje predhodne akontacije/akontacije dohodnine od dohodka iz dejavnosti, ki se plačuje med davčnim letom.

Splošno pravilo glede davčne osnove od dohodka iz dejavnosti je, da je davčna osnova dobiček, ki se ugotovi kot razlika med prihodki in odhodki, doseženimi v zvezi z opravljanjem dejavnosti v davčnem letu, ki je enako koledarskemu letu . Do odstopanja od tega pravila pride v primeru, ko se davčna osnova ugotavlja na poenostavljen način (tj. z upoštevanjem dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov). V tem primeru se zavezancu po zakonu priznajo odhodki

Zavezanec praviloma lahko ugotavlja davčno osnovo z upoštevanjem dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov, če za to izpolnjuje materialne pogoje, ki so določeni v 48. členu ZDoh-2 in postopkovne pogoje, ki so določeni v 308. členu ZDavP-2.

Osnovni postopkovni pogoj je pravočasna oprava priglasitve ugotavljanja davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov pri finančnem uradu. V drugem odstavku 308. člena ZDavP-2 je namreč določeno, da mora zavezanec, ki na novo začne z opravljanjem dejavnosti, priglasitev za prvo davčno leto opravljanja dejavnosti opraviti ob predložitvi prijave za vpis v davčni register v osmih dneh od vpisa v primarni register oziroma od vpisa v uradno evidenco organa. Za primarni register oziroma uradno evidenco se načeloma šteje register, z vpisom v katerega zavezanec pridobi status fizične osebe, ki opravlja dejavnost, in posledično tudi postane zavezanec za davek od dohodka iz dejavnosti v Sloveniji in s tem zavezanec za vpis v davčni register (to je primeroma Poslovni register Slovenije za samostojne podjetnike posameznike, razvid samozaposlenih v kulturi za samozaposlene v kulturi ter drugi primerljivi registri in evidence za druge dejavnosti v Sloveniji ter primerljivi registri oziroma evidence v tujini). V obravnavanem primeru to pomeni, da mora zavezanec priglasitev opraviti ob predložitvi prijave za vpis dejavnosti v davčni register oziroma najkasneje v osmih dneh od dneva, ko je v tujini začel opravljati dejavnost. V primerih, ko tak primarni register oziroma uradna evidenca ne obstaja (na primer v primeru fizičnih oseb nerezidentov, ki začnejo opravljat dejavnost v ali preko poslovne enote v Sloveniji; samozaložnikov; kmetov itd.) ali je oseba postala zavezanec za vpis v davčni register v Sloveniji po vpisu v tak primarni register ali uradno evidenco (primeri zavezancev, ki s pridobitvijo statusa rezidenta v Sloveniji postanejo zavezanci za davek na svetovnem dohodku, torej tudi za dejavnosti registrirane v tujini, ki se ne opravljajo v Sloveniji), pa se za primarni register šteje davčni register. Sestavni del priglasitve je njegova izjava, da za davčno leto, v katerem je začel na novo opravljati dejavnost, uveljavlja ugotavljanje davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov ter izjava o izpolnjevanju pogojev, določenih v ZDoh-2. Če zavezanec opravi priglasitev po roku, jo finančni urad s sklepom zavrže, pritožba zoper sklep pa ne zadrži izvršitve.

Navedeno v primeru, ko zavezanec dejavnost v davčni register vpiše ''za nazaj,'' zaradi poteka prekluzivnega roka za opravo priglasitve normiranosti, pomeni, da za to(ta) davčno(a) obdobje(a) ne more ugotavljati davčne osnove z upoštevanjem normiranih odhodkov. Za to(ta) davčno(a) obdobje(a) lahko ugotavlja davčno osnovo le z upoštevanjem dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov.

Iz vsega navedenega izhaja, da mora zavezanec sam, ob upoštevanju določb ZDoh-2, ki urejajo obdavčitev dohodka iz dejavnosti, ugotoviti višino prihodkov in odhodkov, ki jih je dosegel v zvezi z opravljanjem dejavnosti v tujini v posameznem davčnem letu, na tej podlagi pa ugotoviti davčno osnovo od dohodka iz dejavnosti, tj. dobiček (razliko med prihodki in odhodki) in sestaviti ter davčnemu organu predložiti davčni obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti do 31. marca tekočega leta za preteklo koledarsko leto.

V primeru, da zavezanec ugotavlja davčno osnovo z upoštevanjem dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov, se mu dobiček in obračunana akontacija dohodnine iz naslova opravljanja dejavnosti, izračunana v davčnem obračunu akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti, kot vir 2100 upoštevata tudi pri letni odmeri dohodnine.

Če zavezanec dohodek oziroma dobiček iz naslova opravljanja dejavnosti v tujini napove le v ugovoru zoper informativni izračun dohodnine oziroma le v napovedi za odmero dohodnine, ga davčni organ pozove k predložitvi davčnega obračuna akontacije dohodnine iz naslova opravljanja dejavnosti ter k vpisu v davčni register.

V primeru, da je zavezanec ob vpisu v davčni register priglasil ugotavljanje davčne osnove od dohodka iz dejavnosti z upoštevanjem dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov, se mu na podlagi davčnega obračuna dohodnina od dohodka iz dejavnosti obračuna po 20% davčni stopnji, kot dokončni davek, ki se ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine.

V zvezi z davkom, plačanim v tujini pojasnjujemo, da se ta lahko upošteva pri obdavčitvi posameznika rezidenta, v Sloveniji. Za dohodke, ki se v skladu z ZDoh-2 ne štejejo za dohodke z virom v Sloveniji, se namreč odpravlja dvojna obdavčitev v skladu z IX. poglavjem ZDoh-2, z upoštevanjem mednarodnih pogodb o izogibanju dvojnega obdavčevanja dohodka in premoženja ter na način, določen v ZDavP-2. Tako je v tem primeru Slovenija kot država rezidentstva (za namene ZDoh-2 kot tudi za namene navedene mednarodne pogodbe) dolžna zagotoviti odpravo dvojnega obdavčevanja dohodka v skladu z določbo mednarodne pogodbe o odpravi dvojnega obdavčevanja. Praviloma se uporabi t. i. metoda navadnega odbitka (davek v Sloveniji se zmanjša za znesek davka, plačanega v državi vira, pri čemer odbitek tujega davka ne sme biti višji, kot bi bil znesek davka, ki bi ga Slovenija sama odmerila od dohodka, doseženega v tujini). Navedeni odbitek v tujini plačanega davka lahko zavezanec uveljavlja v davčnem obračunu akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti

V primeru, da zavezanec – rezident Slovenije v Sloveniji že dosega dohodke iz naslova opravljanja dejavnosti (npr. opravlja trgovinsko dejavnost) in je zaradi tega že vpisan v kateremkoli primarnem registru ali vpisniku (tudi v davčnem registru), se šteje, da ima zaradi doseganja dohodkov iz naslova opravljanja dejavnosti z virom v tujini (npr. v tujini oddaja nepremičnine v turistični najem) tam tudi poslovno enoto, ki pa jo v tujini ni treba posebej registrirati. Zaradi opravljanja dejavnosti z virom v tujini zavezancu tudi ni treba (do)registrirati te dejavnosti (npr. sobodajalstva) pri Agenciji RS za javnopravne evidence in storitve (AJPES), je pa zavezanec dolžan za davčne namene registrirati dejavnost v tujini pri davčnem organu s pomočjo obrazca DR-03. To pomeni, da mora tak zavezanec tudi za del dejavnosti, ki jo opravlja v tujini, ugotavljati prihodke in odhodke v skladu s slovensko davčno zakonodajo ter te prihodke in odhodke vključiti v davčni obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti, ki ga sestavlja že za dejavnost(i), katero(e) opravlja v Sloveniji. Tudi v tem primeru ima zavezanec možnost v davčnem obračunu uveljavljati odbitek v tujini plačanega davka iz naslova opravljanja dejavnosti, če za to izpolnjuje pogoje.

Pripominjamo, da mora zavezanec tudi za del dejavnosti, ki jo opravlja v tujini, v Sloveniji ugotavljati davčno osnovo na isti način (tj. z upoštevanjem dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov oziroma dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov), kot jo že ugotavlja za dejavnost(i), ki jo(jih) opravlja v Sloveniji.