PRAVO

STAVBNA PRAVICA

POJEM

Stavbna pravica je pravica imeti svojo zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino. Pravica traja največ 99 let. Stavbna pravica pomeni odstop od načela povezanosti zemljišča in objekta, saj sta lastnika objekta in zemljišča na katerem objekt stoji v primeru stavbne pravice različna. Ta odmik od načela povezanosti zemljišča in zgradbe je le začasen, saj velja le za obdobje veljavnosti stavbne pravice. Po prenehanju postane lastnik zemljišča tudi lastnik zgradbe.

PRENOSLJIVOST

Stavbna pravice je prenosljiva. Smiselno se uporabljajo določila ki veljajo za prenos lastninske pravice na nepremičninah. Stavbna pravice se tudi deduje.

NASTANEK

Za nastanek stavbne pravice je potreben veljaven pravni posel, zemljiško knjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo. Pogodba o ustanovitvi stavbne pravice mora vsebovati ime lastnika nepremičnine, zemljiško knjižno oznako nepremičnine, opis stavbe, čas trajanja stavbne pravice in nadomestilo, ki ga mora plačat imetnik stavbne pravice.

PRAVICE IMETNIKA

Imetnik stavbne pravice ima pravico v času trajanja stavbne pravice uporabljati in uživati nepremičnino.

PRENEHANJE

Stavbna pravica preneha z izbrisom iz zemljiške knjige.Zahteva se lahko po poteku časa, za katerega je bila ustanovljena.

Preneha lahko tudi predčasno in sicer če se lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice sporazumeta o prenehanju, ali pa v primeru kršitve pogodbe.

S prenehanje stavbne pravice postane zgrada del nepremičnine. Lastnik nepremičnine mora ob prenehanju imetniku stavbne pravice plačati dogovorjeno nadomestilo, ki ne sme biti manje od polovice povečanja tržne vrednosti nepremičnine.

STVARNO BREME

POJEM

Stvarno breme je pravica, na podlagi katere je lastnik obremenjen nepremičnine zavezan k bodočim dajatvam ali storitvam.

Imetnik pravice stvarnega bremena je lahko oseba ali lastnik druge nepremičnine. Od zavezanca, ki je vsakokratni lastnik obremenjene nepremičnine ima pravico terjati določene obveznosti. Zavezanec odgovarja z vsem svojim premoženjem. Če obveznosti ne izpolni, lahko upravičenec prek izvršbe na nepremičnine izterja svoj dolg.

NASTANEK

Nastane na podlagi pravnega posla ali zakona. Poleg veljavnega pravnega posla, je  potrebno še zemljiško knjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo. Stvarno breme nastane po zakonu ko so izpolnjeni pogoji, ki jih določa zakon,

OBSEG JAMSTVA

Lastnik obremenjene nepremičnine odgovarja z nepremičnino za vse obveznosti, ki izvirajo iz stvarnega bremena. Če se nepremičnina, ki je obremenjega z stvarnim bremenom razdeli, odgovarja vsak lastnik solidarno. Če pa se razdeli nepremičnina, katere vsakokratnik lastnik je imetnik stvarnega bremenom, ostane stvarno breme v korist vsakokratnega lastnika vsakega posameznega dela nepremičnine.

SLUŽNOST

POJEM

Služnost je pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oz. zahtevati od lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari (služeča stvar).

NASTANEK STVARNE SLUŽNOSTI

Nastane z zakonom, odločbo, s pravnim poslom ali pa s priposestvovanjem.

Stvarna služnost je pravica lastnika nepremičnine (gospodujoče stvari) izvrševati za njene potrebe določena dejanja na tuji nepremičnini (služeča stvar) (pozitivna služnost), ali zahtevati od lastnika služeče stvari da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati (negativna služnost)

Stvarna služnost se izvršuje na način, ki najmanj obremenjuje služečo stvar. Če je izvrševanje služnosti povezano s stroški, jih krije lastnik gospodujoče stvari.

Stvarna služnost preneha na podlagi pravnega posla, odločbe ali na podlagi zakona.

Na podlagi zakona preneha :

  • Če se lastnik služeče stvari upre izvrševanju, lastnik gospodujoče stvari pa te pravice ne izvršuje tri leta.
  • Služnost se ne izvršuje v času potrebnem za priposestvovanje
  • Če je gospodujoče ali služeča stvar uničena.
  • Če se gospodujoča in služeča stvar združita
  • Če se stvar razdeli. Če se razdeli gospodujoča stvar, ostane stvarna služnost vsem njenim delo. Če se razdeli služeča stvar, ostane služnost samo na tistih delih na katerih se je izvrševala.

NASTANEK OSEBNE SLUŽNOSTI

Osebna služnost je pravica imetnika, da uporablja tujo stvar ali izkorišča pravico in traja najdlje do imetnikove smrti. Če se je osebna služnost ustanovljena v korist pravne osebe, čas trajanja ne sme biti daljši od trideset let. Imetnik osebne služnosti ne more prenesti na drugo osebo, lahko pa prenese izvrševanje, če je tako določeno z zakonom.

UŽITEK

Užitek daje pravico imetniku služnosti uživati tujo stvar do svoje smrti in sicer tako, da se ohranja njena substanca. Predmet užitka je lahko nepotrošna stvar ali pravica, iz katere izvirajo obresti ali druge koristi. Pravice služnosti užitkar ne more prenesti, lahko pa prenese njeno izvrševanje.

Predmet užitka je lahko tudi solastniški delež. Užitkar ima pravico izvrševati užitek v obsegu solastniške pravice.

Užitek nastane na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe. Užitkar mora kot dober gospodar stvar vzdrževati. Bremenijo ga tudi vsi stroški rabe, dajatve in stvarna bremena.

Užitek preneha s potekom časa, odpovedjo užitkarja ali s smrtjo oz. prenehanjem užitkarja. Če je stvar užitka nepremičnina užitek preneha z izbrisom iz sodnega registra. Preneha tudi če je stvar uničena. Če na mesto uničene stvari stopi nova stvar, se na to stvar prenese tudi pravica užitka.

Po prenehanju užitka mora užitkar stvar vrniti lastniku. Če stvar ni več v enakem stanju, lahko lastnik zahteva nadomestilo za izgubo zaradi poslabšanja. Užitkar ne odgovarja za poslabšanje pri normalni uporabi ali višje sile.

RABA

Raba je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tujo stvar v skladu z njenim gospodarskim namenom za potrebe imetnika služnosti, tako da se ohranja substanca.

Predmet rabe so lahko nepotrošne stvari. Imetnik rabe lahko stvar uporablja samo v obsegu kot je določen v pravnem poslu iz katerega izhaja raba.

Za ostala vprašanja se smiselno uporabljajo določila ki veljajo za užitek.

SLUŽNOST STANOVANJA

Je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali njegov del imetniku služnosti in njegovi družini, tako da se ohranja substanca. Imetnik ima tudi pravico uporabljati skupne prostore stanovanja ali hiše.

Za ostala vprašanja se smiselno uporabljajo določila ki veljajo za užitek.

ZASTAVNA PRAVICA

POJEM ZASTAVNA PRAVICA

Zastavna pravice je pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti, poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki zastavitelja.

Zastavitelj lahko ustanovi zastavno pravico za zavarovanje svojega ali tujega dolga. Če zavaruje svoj dolg, tedaj je zastavitelj hkrati dolžnik. Zastavna pravice se lahko ustanovi tudi za zavarovanje bodoče ali pogojne terjatve.

Zastavitelj ne more več prosto razpolagati z zastavljeno stvarjo.

PREDMET ZASTAVNE PRAVICE

Predmet zastavne pravice so lahko stvari ali pravice. Pomembno je da imajo vrednosti in da je mogoče z njimi razpolagati. Če je predmet zastave premičnina, je to ročna zastava ali pignus. Zastavna pravica na nepremičnini je hipoteka. Zastaviti je možno tudi vrednostne papirje.

NASTANEK ZASTAVNE PRAVICE

Zastavna pravice nastane na podlagi pravnega posla, zakona ali odločne sodišča.

NA PODLAGI PRAVNEGA POSLA

Potreben je veljavni pravni posel, iz katerega izhaja :

  • Obveznost ustanoviti zastavno pravico (zastavna pogodba).
  • Obveznost izvršitve razpolagalnega pravnega posla. Pri hipoteki vpis v zemljiško knjigo, pri ročni zastavi izročitev.
  • Razpolagalna sposobnost zastavitelja.

Pogodbeno določilo o prodaji zastavljene stvari po vnaprej določeni ceni je nična, razen če je dogovor sklenjen po zapadlosti zavarovane terjatve.

NASTANEK ZAKONITE ZASTAVNE PRAVICE

Nastane ko so izpolnjeni pogoji, ki jih za nastanek zastavne pravice predvideva zakon. Obligacijski zakonik tako predvideva nastanek zastavne pravice pri komisijski prodaji, pri skladiščni pogodbi itd.

NASTANEK NA PODLAGI SODNE ODLOČBE

Nastane s pravnomočnostjo sodne odločbe, razen če zakon ne določa drugače.

PRAVICE IN OBVEZNOSTI ZASTAVNEGA UPNIKA IN ZASTAVITELJA

Pravice zastavnega upnika :

  • Hramba : Zastavni upnik mora hraniti stvar kot dober gospodar
  • Uporaba : Nima pravice stvar uporabljati, jo izročiti drugemu v rabo ali dati v podzastavo, razen če mu zastavitelj to dovoli.
  • Plodovi : Če jih je možno ločiti od glavne stvari, jih pridobi zastavni dolžik, če v zastavni pogodbi ni drugače določeno.
  • Napaka zastavljene stvari : Če se pokaže da ima zastavljena stvar stvarno ali pravno napako in se z njo ni več možno poplačati do višine zavarovane terjatev, lahko zastavni upnik zahteva od dolžnika drugo zavarovanje.
  • Predčasna prodaja : Če se zastavljena premičnina kvari ali kako drugače izgublja vrednost in z njo ne bo mogoče poplačati zavarovane terjatve, lahko sodišče na zahtevo upnika odredi prodajo in določi pogoje prodaje.
  • Vrnitev : Zastavni upnik mora tako ko je terjatev poplačana stvar vrniti oz. dovoliti prevzem

Pravice zastavitelja :

  • Zamenjava predmeta zastave : Lahko zahteva vrnitev zastavljene stvari s pomočjo sodišča, če priskrbi drugo primerno stvar.
  • Prodaja zastavljene stvari :  Na zahtevo zastavitelja lahko sodišče odredi, da se zastavljena stvar proda določeni osebi po določeni ceni, če spozna da so varovani interesi zastavnega upnika.

IZVRŠITEV ZASTAVNE PRAVICE

Zastavna pravice se izvrši na dva načina :

  • S sodno prodajo zastavljene stvari : Če zavarovana terjatev ni poravnana ob zapadlosti, sme zastavni upnik zahtevati od sodišča odločbo, naj se zastavljena stvar proda
  • Z izvensodno prodajo zastavljene stvari : Upnik in dolžnik se z zastavno pogodbo dogovorita, da se zastavljena premičnina proda izvensodno. Tak dogovor mora bit pismen. Pri gospodarskih pogodbah se dogovor o izvensodni prodaji domneva. Zastavni upnik lahko zastavljeno premičnino proda na javni dražbi ali morebitni borzi po tržni ceni. Prodaja se lahko opravi v osmih dneh po dnevu ko je dolžnika oz zastavitelja o tem obvestil.

HIPOTEKA

Hipoteka je zastavna pravice na nepremičnini. Obsega nepremičnino v celoti, kot tudi vse sestavine kot plodove, dokler niso ločeni od glavne stvari.

Hipoteko lahko ustanovi tudi vsak solastnik na svojem idealnem deležu, brez soglasja drugih solastnikov.

Hipoteka nastane s pravnim poslom, s sodno odločbo ali z zakonom. Pravni posel ima lahko obliko neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

  • Prenos hipoteke : S prenosom zavarovane terjatve se prenese tudi hipoteka, če ni dogovorjeno drugače. Učinkuje šele z vpisom v zemljiško knjigo.
  • Nadhipoteka : Je zastavna pravica na terjatvi, zavarovani s hipoteko. Hipotekarni upnik lahko ustanovi nadhipoteko v korist tretjega brez privolitve zastavitelja.
  • Nedeljivost hipoteke : Če je terjatev plačana delno, se hipoteka ne zmanjša. Terjatev je zavarovana do dokončnega plačila.
  • Predčasna prodaja : Če zastavitelj s svojim ravnanjem zmanjšuje vrednost nepremičnine, lahko hipotekarni upnik zahteva od sodišča, naj naloži dolžniku opustitev takšnih dejan. Če dolžnik ne preneha, se nepremičnina lahko proda še pred zapadlostjo.
  • Prepoved antibreze : Ničen je dogovor s katerim se upnik dogovori, da bo pobiral plodove, ki jih daje nepremičnina, ali da bo nepremičnino kako drugače izkoriščal.
  • Poplačilo iz hipoteke : Če dolžnik v roku ne plača, lahko upnik s tožbo zahteva prodajo nepremičnine. Če je hipoteka nastala na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa, lahko upnik od notarja zahteva da ugotovi zapadlost in neplačilo terjatve in opravi prodajo zastavljene nepremičnine oz. predlaga izvršbo.
  • Prenehanje hipoteke : Hipoteka preneha z izbrisom iz zemljiške knjige.
    • Izbris se zahteva :
      • Če dolžnik plača terjatev
      • Če zavarovana terjatev preneha
      • Če se hipotekarni upnik odreče hipoteki
      • Če je ista oseba postala lastnik nepremičnine in imetnik hipoteke
      • Če hipoteka s potekom časa ugasne
      • Če se zastavljena stvar proda za poplačilo terjatve.
  • Absolutno prenehanje : Hipoteka ugasne po preteku desetih let od dneva dospelosti zavarovane terjatve.

NEPOSESTNA ZASTAVNA PRAVICA

Neposestna zastavna pravice je ustanovljena na premičnini, ki ni izročena v neposredno posest zastavnemu upniku, niti kateri tretji osebni, ampak ostane v posesti zastavitelja.

Nastane s sporazumom v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Če so predmet zastave premičnine, za katere obstaja register neposestnih zastavnih pravic, je za nastanek neposestne zastavne pravice potrebne še vpis v tak register. Registri neposestnih zastavnih pravic obstajajo za zaloge, opremo, živali, motorna in tirna vozila, motorna kolesa ter prikolice in polprikolice.

Neposestna zastavna pravice zastavitelju omogoča uporabo zastavljene premičnine in pridobiva od nje koristi. Nima pa pravice te stvari odtujiti ali obremeniti, razen s soglasjem upnika.

Če dolžnik ob zapadlosti ne poravna svoje terjatve, mora zastavitelj izročiti stvar upniku v neposredno posest.  Z izročitvijo v neposredno posest se na stvari pridobi zastavna pravica (ročna zastava) pri kateri se predpostavlja dogovor o izvensodni prodaji stvari.

LASTNINSKA PRAVICA

POJEM LASTNINSKE PRAVICE

V Ustavi republike Slovenije se na lastnino nanašajo določbe od 67. do 69. člena in sicer pravi, da zakon določan način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Zakon tudi določa način in pogoje dedovanja. Tujci lahko pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba. 69. člen tudi določa pogoje razlastitve. Nepremičnina se lahko odvzame v javno korist ali se omeji lastninska pravica na nepremičnini le pod pogoji oz. odškodnini ali nadomestilu določenimi v zakonu.

Lastninska pravice je najpomembnejša stvarna pravica, ki imetniku omogoča, da ima stvar v posesti, da jo uporablja in uživa ter z njo razpolaga. Lastninska pravica je absolutna pravica, pomeni da učinkuje proti vsem. Prav tako ne more biti vezana na rok ali pogoj, razen če zakon ne določa drugače.

OBLIKE LASTNINSKE PRAVICE

Lastninsko pravico na stvari ima lahko ena ali več oseb. Če ima lastninsko pravico na stvari več oseb, je potrebno njihove interese medsebojno usklajevati. Več oseb ima lahko lastninsko pravico na eni stvari v primeru solastnine, skupne lastnine in etažne lastnine.

SOLASTNINA

Stvar je v solastnini, ko ima več oseb lastninsko pravico na eni stvari in je del vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto. V tem primeru govorimo v idealnih deležih izraženi pa so npr. kot ena polovica, ena tretjina itd.

UPRAVIČENJA SOLASTNIKA

Solastnik ima pravico stvar imeti v posesti in jo uporabljati sorazmerno z idealnim deležem. Pri tem ne sme kršiti pravice drugih solastnikov. Plodovi ki jih daje solastnina se delijo v sorazmerju z idealnimi deleži, če pa to ni mogoče, so tudi plodovi v solastnini.

Če je solastnina nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico.

Vsak solastnik lahko zahteva delitev solastnine, razen ob neprimernem času.

UPRAVLJANJE S STVARJO

Solastniki skupno upravljajo s solastnino. Za redno upravljanje solastnine je pri odločanju dovolj polovica glasov solastnikov. Če se solastniki ne morejo dogovoriti za izvedbo nujnega posla, odloči o tem sodišče v nepravdnem postopku na predlog enega solastnika. Za nenujne posle v zvezi z nepremičnino, je potrebno soglasje vseh lastnikov. Tu gre zlasti za posle v zvezi razpolaganjem celotne lastnine, določitev načina rabe in določitev upravitelja.

BREMENA SKUPNE STVARI

Stroški uporabe, upravljanja in vzdrževanja in druga morebitna bremene, bremenijo vse solastnike v skladu z idealnimi deleži.

SKUPNA LASTNINA

O skupni lastnini govorimo tedaj, ko ima več lastnikov lastninsko pravico na eni stvari, vendar solastniški deleži niso določeni. Solastniki stvar uporabljajo skupno in z njo razpolagajo, za obveznosti pa odgovarjajo solidarno.

Vsak solastnik lahko zahteva delitev skupne lastnine razen ob neprimernem času. Primer skupne lastnine je premoženje zapustnika pred njeno delitvijo posameznim dedičem.

ETAŽNA LASTNINA

Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov.

Posamezni del zgradbe mora predstavljati samostojno celoto. Skupni deli zgradbe so deli namenjeni skupni rabi in zemljišče na katerem stoji zgradba. Solastnina na skupnih prostorih je povezana z lastnino na posameznem delu. Solastnini na skupnih delih zgradbe se ni mogoče odpovedati, niti zahtevati delitve.

Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali odločbo sodišča in vpisom v zemljiško knjigo. Pravni posel je lahko sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino, ali pa enostranski pravni posel lastnika.

Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovimi solastniškimi deleži, če zakon ali pogodba ne določa drugače.

Etažni lastniki o medsebojnih razmerjih sklenejo pogodbo, ki mora biti pisna.

Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika in ustanoviti rezervni sklad. Upravnik izvršuje sklepe etažnih lastnikov, vzdržuje objekt, izterjuje obveznosti in upravlja z rezervnim skladom, zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja, v imenu etažnih lastnikov lahko vlaga tudi izključitvene tožbe ter tožbo za plačilo stroškov in obveznost etažnega lastnika.

Če ima nepremičnina več kot dva solastnika in ne več kot pet posameznih delov imajo etažni solastniki predkupno pravico pri morebitni prodaji.

Etažni lastnik mora v razumen roku popraviti svoj del etažne lastnine v kolikor povzroča škodo drugim delom etažne lastnine. Dovoliti mora vstop v svoj del etažne lastnine v kolikor je ta potreben za vzdrževalna in ostala dela na skupnih delih lastnine in bi bila druga možnost dostopa predraga. Etažni lastnik v svojem delu ne sme izvajati sprememb brez soglasja ostalih etažnih lastnikov, če te pomenijo poslabšanje za druge etažne lastnike. V primeru hujših kršitev etažnega lastnika, lahko ostali etažni lastniki, katerih deleži presegajo eno polovico,  vložijo izključitveno tožbo. Izvrši se s prodajo dela etažne lastnine.

Stanovanjski zakonik za stanovanja predvideva nekoliko drugačna pravila pri upravljanju etažne lastnine za stanovanja in sicer :

  • Redno upravljanje: več kot polovica
  • Če ni soglasja za nujen posel rednega upravljanja: sodišče,
  • Posli, ki presegajo redno upravljanje: več kot % ali soglasje,
  • V nekaterih primerih na predlog polovice tudi sodišče.

NASTANEK LASTNINSKE PRAVICE

Lastninska pravica nastane s pravnim poslom, na podlagi zakona, na podlagi odločbe državnega organa in na podlagi dedovanja. Izvirni (origarni ) način je pridobiten na podlagi zakona ali z odločbo državnega organa. Izvedeni (derivatni) način pa je pridobitev z pravnim poslom ali dedovanjem.

ZAKONSKA PODLAGA PRIDOBITVE

Pri pridobitvi na podlagi zakona se uresničijo dejstva, ki jih je predvidel zakon in se pridobitelju ni potrebno za pridobitev lastninske pravice posebej truditi. Primeri so :

  • Priposestvovanje : Dobroverni lastniški posestnik premičnine dobi lastninsko pravico po treh letih, nepremičnine pa po preteku desetih leti.
  • Okupacija : Na premičnini ki je brez lastnika, pridobi lastninsko pravico tisti, ki jo vzame v posest z namenom da si jo prilasti.
  • Najdba
  • Prirast
  • Spojitev, pomešanje
  • Izdelava nove stvari
  • Pridobitev od nelastnika
  • Lastninska pravica na plodovih : Lastnik glavne svari pridobi lastninsko pravico na plodovih. Vsakdo pa lahko na podlagi zakona pridobi lastninsko pravico na gozdnih sadežih.

PRIDOBITEV S PRAVNIM POSLOM

Pri pridobitve lastninske pravice s pravnim poslom gre zavezovalni pravni posel in razpolagalni pravni posel. Velja načelo kavzalnosti : Obstajati morata oba posla in ne samo eden od njiju.

Za veljavnost pravnega posla morajo biti izpolnjeni trije pogoji :

  • Razpolagalna sposobnost pridobitelja : Lastniku ne sme biti omejena lastninska pravica kot v primeru zastave.
  • Sklenitev veljavnega pravnega posla : Prodajna, menjalna ali druga pogodba.
  • Izvršitev razpolagalnega posla : Premičnina mora biti izročena, nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo

Lastninska pravice pa se pridobit tudi :

  • Na premičnini, tudi če prenosnik ni imel pravice razpolagati z njo, pa je bil pridobitelj v dobri veri.
  • Če jo je pridobitelj pridobil na podlagi odplačnega pravnega posla in je izpolnjen eden od pogojev :
    • Premičnina je bila prodana na javni dražbi.
    • Prenosnik daje v okviru svoje dejavnosti takšne premičnine v promet
    • Prenosnik ima premičnino v posesti po volji njenega lastnika

Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen.

DEDOVANJE

Lastninska pravica na stvari se pridobi v trenutku ko se uvede dedovanje, če zakon ne določa drugače.

Deduje se lahko na podlagi zakona ali pa na podlagi oporoke. V kolikor oporoka obstaja, se jo upošteva. Pri dedovanju na podlagi oporoke je potrebno upoštevati tudi nujne deleže. Po zakonu pa se deduje na podlagi dednih redov, določenih v Zakonu o dedovanju.

VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE

Lastninska pravica se varuje z lastninsko tožbo (reivindicatio ). Uveljavitev zahtevka ne zastara. Lastnik mora dokazati da ima lastninsko pravico na stvari in da je stvar v posesti toženca. Gre za vrnitveni zahtevek

Motenjska tožba oz. tožba za motenje posesti, se vloži v primeru, ko kdo tretji vznemirja lastnika pri uživanju stvari, do odvzema stvari pa ne pride. V tožbi lastnik zahteva prenehanje motenja in pa povrnitev povzročene škode. Tožbeni zahtevek ne zastara. Gre za prepovedni zahtevek oz. prepovedno (negotorno) tožbo.

PRENEHANJE

Lastninska pravica na stvari preneha :

  • Če kdo drug pridobi lastninsko pravico na stvari
  • Opustitev : Stvar je opuščena, če njen lastnik jasno izrazi voljo, da je ne želi več imeti
  • Uničenje : Če je stvar uničena. Na ostankih pa lastnik obdrži lastninsko pravico.
  • Drugi primeri po zakonu.

POSEST

POJEM POSESTI

Posest ni samostojna pravica, ampak upravičenje. Posest je neposredna dejanska oblast nad stvarjo. Že v antiki je uvedeno posestno varstvo, kot način uveljavljanja pravne države in sicer se posestnik predvideva kot lastnik stvari, vendar to dejstvo ne nadomesti lastninskega spora. Posest še ne priznava lastninske pravice. Poznamo več delitev vrsto posesti.

NEPOSREDNA IN POSREDNA POSEST

Neposredna posest je neposredna dejanska oblast nad stvarjo. Posredna posest pa je izvrševanje dejanske posesti preko nekoga drugega, ki ima neposredno posest, na podlagi določenega pravnega temelja. Pravne vez med posrednim in neposrednim posestnikom je posestno posredovalno razmerje.

LASTNIŠKA IN NELASTNIŠKA POSEST

Kdor ima stvar v posesti kot da je njegova je lastniški posestnik. Kdo pa ima stvar v posesti in priznava višjo pravno oblast, je nelastniški posestnik. Primer je lahko avto ki je v najemu. Najemnik je neposredni in nelastniški posestnik. Najemodajalec je lastniški in posredni posestnik.

DOBROVERNA IN NEDOBROVERNA POSEST

Dobroverni lastniški posestnik je oseba, ki ne ve, niti ne more vedeti, da ni lastnik. Pri presoji dobrovernosti gre  za vprašanje stopnje zavedanja.

VARSTVO POSESTI

Posest je močno pravno varovana. V sporu med različnimi posestniki se šteje za motenje posesti vsako ravnanje, ki samovoljno spreminja ali ovira dotedanji način izvrševanja posesti. Pomeni, da sodišče daje varstvo posesti oz. nastalo motenje glede na zadnje stanje posesti in se ne upošteva pravica do posesti in dobrovernost posestnika. Tudi posestnik, ki je do posesti prišel s silo ali zvijačo ima pravico do varstva do posesti, razen če je lastnik izvrševal dovoljeno samopomoč.

SAMOPOMOČ

Posestnik ima pravico do samopomoči prosti tistemu, ki neupravičeno moti njegovo posest ali mu jo odvzame. Pogoj je, da je nevarnost neposredna, samopomoč takojšnja in nujna ter da način samopomoči ustreza okoliščinam, v katerih obstaja nevarnost.

SODNO VARSTVO

Sodno varstvo pred motenjem oz. odvzemom je možno zahtevati v 30 dneh od dneva, ko je posestnik izvedel za motenje in storilca – subjektivni rok, najpozneje pa v enem letu od dneva, ko je motenje nastalo – objektivni rok. Posestnik nima pravnega varstva če motenje temelji na zakonu.

Z odločbo o zahtevku za varstvo pred motenjem posesti odredi sodišče prepoved nadaljnega motenja oz. odredi vrnitev stvari in druge ukrepe potrebne pred nadaljnim motenjem posesti.

OSNOVE STVARNEGA PRAVA

KAJ JE STVARNO PRAVO

Stvarno pravo je del civilnega prava. Ureja razmerja med pravnimi subjekti glede stvari. Temeljni pravni vir je stvarnopravni zakonik. Poznamo pa še Zakon o zemljiški knjigi, Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Zakon o kmetijskih zemljišč itd.

VRSTE STVARI

Stvari so samostojni deli narave, ki so ljudem dosegljivi in jim služijo za zadovoljevanje potreb. Poznamo :

  • Premičnine – nepremičnine
  • Potrošne – nepotrošne stvari
  • Nadomestne – nenadomestne stvari
  • Deljive – nedeljive stvari
  • Individulano določene – po vrsti določene stvari
  • Stvari ki so predmet pravnega prometa – Izven pravnega prometa

STVARNE PRAVICE

Stvarne pravice so :

  • Lastninska pravica
  • Zastavna pravica
  • Stvarno breme
  • Stavbna pravica
  • Služnosti

NAČELA STVARNEGA PRAVA

  • Omejeno število stvarnih pravic
  • Absolutni učinek
  • Prednostno načelo
  • Načelo specialnosti
  • Povezanost zemljišča in objekta
  • Domneva dobre vere
  • Zaupanje v zemljiško knjigo
  • Domneva lastninske pravice
  • Prepoved zlorabe pravic

POSEST

Posest je dejanska oblast nad stvarjo. Poznamo :

  • Neposredna in posredna posest
  • Lastninska in nelastninska posest
  • Dobroverna in nedobroverna posest

VARSTVO POSESTI

  • SAMOPOMOČ
    • Takojšna in nujna
    • Neposredna nevarnost
    • Način mora ustrezati okoliščinam
  • SODNO VARSTVO
    • Subjektivni rok 30 dni, objektivni rok 1 leto
    • Ne upošteva se pravica do posesti in dobrovernost
    • Vrnitev odvzete posesti, prepoved motenja

LASTNINSKA PRAVICA

Lastninska pravice je absolutna pravica in učinkuje proti vsem. Zakon določa način pridobitve in uživanja tako, da je zagotovljena njena gospodarna, ekološka in socialna funkcija.

Lastninska pravica je pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uživanja in razpolaganja lahko določi zakon. Lastninska pravica ne more biti vezana na rok in pogoj, razen če zakon določa drugače.

PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE

Lastninsko pravico se pridobi na :

  • Izvirni – originarni način
    • Na podlagi zakona
      • Nepremičnine in premičnine na podlagi priposestvovanja
      • Premičnine :
        • Okupacija
        • Najdba
        • Prirast
        • Spojitev, pomešanje
        • Izdelava nove stvari
        • Ločitev plodov
        • Pridobitev od nelastnika
    • Odločba državnega organa
  • Izvedeni – derivativni način
    • Pravni posel
      • Zavezovalni pravni posel
      • Razpolagalni pravni posel. Za nepremičnine je to zemljiškoknjižno dovolilo, za premičnine pa izročitev v posest
        • Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo, Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen.
      • Načelo kavzalnosti
    • Dedovanje

VARSTVO LASTNINSKE PRAVICE

VRNITVENI ZAHTEVEK : Lastninska tožba s katero se zahteva vrnitev stvari

PREPOVEDNI ZAHTEVEK : Prepovedna tožba s katero se zahteva prenehanje posegov v lastninsko pravico, ki ne pomenijo njenega odvzema, npr. prenehanje vznemirjanja.

LASTNINSKA PRAVICA VEČ OSEB

SOLASTNINA

V primeru solastnine na nerazdeljeni stvari so določeni deleži vsakega solastnika v sorazmerju s celoto – idealni deleži. Za redno upravljanje s solastnino je dovolj večina glasov, za posle ki presegajo redno upravljanje pa je potrebno soglasje. Če gre za nepremičnino imajo v primeru prodaje solastniki predkupno pravico.

SKUPNA LASTNINA

Za skupno lastnino pa gre v primeru ko stvar ni razdeljena in deleži niso določeni, npr. skupno premoženje zakoncev, dedišlinska skupnost. V tem primeru se stvar uporablja skupno in lastniki so solidarno odgovorni za obveznosti.

ETAŽNA LASTNINA

Je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delo. Solastniški delež na skupnih delih se določi ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine.

Etažna lastnina nastane :

  • S pravnim poslom – vpisom v zemljiško knjigo
    • Na podlagi sporazuma o delitvi solastnine v etažno lastnino
    • Na podlagi enostranskega pravnega posla lastnika
  • Z sodno odločbo v nepravdnem postopku

Razmerja med etažnimi lastniki in omejitve

  • Med etažnimi lastniki je lahko sklenjena pogodba o urejanju medsebojnih razmerij
  • Če sta več kot 2 lastnika in je več kot 8 posameznih delov stavbe se imejuje upravnik, obvezen je rezrvni sklad, zakonito stvarno breme
  • Če sta 2 ali več etažnih lastnikov in ni več kot 5 posameznih delov potem imajo pri prodaji etažni lastniki predkupno pravico.
  • Solastnina na skupnih delih stavbe
  • Možnost izključitvene tožbe

Odločanje o upravljanju skupnih delov stavbe v etažni lastnini

Stvarnopravni zakonik : Za redno upravljanje je za odločanje potrebna več kot polovica glasov. Če ni soglasja za nujen posel rednega upravljanja lahko o tem odloča sodišče. Za posle, ki presegajo redno upravljanje pa  je potrebno soglasje.

Stanovanjski zakon : Za odločanje o rednem upravljanju je potrebna polovica glasov. Če ni soglasja za nujen posel rednega upravljanja, lahko odloči o tem sodišče. Za odločanje o poslih ki presegajo redno upravljanje je potrebno 3/4 glasov ali soglasje. V nekaterih primerih pa lahko odloča tudi sodišče na predlog vsaj polovice glasov.

ZASTAVNA PRAVICA

Je pravica zastavnega upnika, da se zaradi neplačila zavarovane terjatve ob njeni zapadlosti poplača skupaj z obrestmi in stroški iz vrednosti zastavljenega predmeta pred vsemi drugimi upniki zastavitelja. Je akcesorna pravica, torej praviloma preneha s prenehanjem zavarovane terjatve.

Predmet zastavn pravice :

  • Premičnine
  • Nepremičnine – hipoteka
  • Terjatve
  • Vrednosti papirji
  • Premoženjske pravice

Nastanek zastavne pravice :

  • Pravni posel
  • Sodna odločba – prislilna zastavna pravica
  • Na podlagi zakona

Hipoteka na podlagi pravnega posla:

  • Navadna hipoteka : Pravni posel in vpis v zemljiško knjigo. Za poplačilo je potrebna je hipotekarna tožba
  • Na podlagi izvršljivega notarskega zapisa : Postopek prodaje brez hipotekarne tožbe.

Zastavna pravica na premičninah :

Ročna zastava : Zastavna pogodba in prenos posesti. Upnik stvari, če ni drugačnega dogovora, nima pravice uporabljati.
Neposestna zastavna pravica na premičninah : Podpiše se sporazum v obliki neposrednega izvršljivega notarskega zapisa. Zastavno pravio se vpiše v register neposestnih zastavnih pravic, če se za te predmete vodi.

Poplačilo iz zastavne pravice na premičninah :

Ročna zastava : Upnik od sodišla zahteva odločbo o prodaji. Pri gospodarskih pogodba se domneva da je dogovorjena izvesodna prodaja, drugače pa odvisno od dogovora.
Neposestna zastava : Zahteva se izročitev v neposredno posest. Domneva se obstoj sporazuma o izvensodni prodaji.

Zastavna pravica na pravicah

  • Zastavna pravica na terjatvah
    • Le na terjatvi katere predmet je dajatev
    • Nastanek : Obvestilo dolžniku
    • Dolžnosti upnika : izterjava
  • Zastavka pravica na vrednostnem papirju
    • Vrednostni papir na prinosnika :  izročitev
    • Vrednostni papir po odredbi : indosament in izročitev
    • Vrednostni papir na ime : obvestilo dolžniku
    • Nematerializirani vrednostni paprir : Vpis v centralni register nematerializiranih vrednostnmih papirjev
    • Poplačilo upnika : izterjava terjatve iz vrednostnega papirja oz. po predhodnem opozorilu prodaja nematerializiranega vrednostnega papirja na organiziranem trgu.

SLUŽNOST

Je pravica uporabljati tujo stvar ali izkoriščati pravico oziroma zahtevati do lastnika stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari (služeča stvar). Nastane z zakonom, na podlagi pravnega posla ali z odločbo državnega organa.

Vrste služnosti :

  • Stvarne služnosti : V korist nepremičnin
    • Pozitivna stvarna služnost
    • Negativna stvarna služnost
    • Neprava stvarna služnost
  • Osebne služnosti (PO:30let)
    • Užitek
    • Raba
    • Služnost stanovanja

Nastane služnosti :

  • Pravni posel
  • Odločba državnega organa
  • Zakon

STVARNO BREME

Je pravica, na podlagi katere je lastnik obremenjene nepremičnine zavezan k bodočim dajatvam ali storitvam. Nastane s pravnim poslom ali zakonom. Stvarno breme je v korist določene osebe ali v korist vsakokratnega lastnika določene nepremičnine.

STAVBNA PRAVICA

Je pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino. Pravica trajaj največ 99 let.Nastane na podlagi pravnega posla in vpisa v zemljiško knjigo. S prenehanjem postane zgradba sestavina nepremičnine. Lastnik nepremičnine plača imetniku nadomestilo, ki znaša vsaj polovico povečanja tržne vrednosti nepremičnine.

Scroll to Top