NEPREMIČNINE

POVPRAŠEVANJE PO NEPREMIČNINAH V LETU 2020

Geodetska uprava je na spletnih straneh objavila Poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2020. Povpraševanje po nepremičninah ostaja na visoki ravni.

Leta 2020, ki ga je v vseh pogledih zaznamovala epidemija COVID-19, je bilo povpraševanje po nepremičninah na slovenskem nepremičninskem trgu manjše kot pred epidemijo. Cene nepremičnin so še naprej rasle. Letos se je promet z nepremičnimi zmanjševal do februarja, ko je prenehala prepoved opravljanja terenskih ogledov nepremičnin. Po normalizaciji poslovanja z nepremičninami je število transakcij z nepremičninami poskočilo. Aprila je bilo že na približno enaki ravni, kot v letu pred epidemijo. Glede na preliminarne podatke se je rast cen stanovanjskih nepremičnin letos celo nekoliko pospešila.

Število realiziranih transakcij s stanovanjskimi nepremičninami (stanovanja v večstanovanjskih stavbah in stanovanjske hiše) se je lani v primerjavi z »normalnim« letom 2019 na ravni države zmanjšalo za 17 odstotkov. Število transakcij s poslovnimi nepremičninami (pisarne in lokali) kar za 30 odstotkov. Zmanjšanje števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami je bilo skoraj izključno posledica omejevalnih ukrepov države za zajezitev epidemije. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah se v času epidemije namreč ni zmanjšalo. Večji padec števila transakcij s poslovnimi nepremičninami kaže, da se je zaradi negotovosti poslovnih subjektov glede gospodarskih posledic epidemije zmanjšalo povpraševanje po poslovnih nepremičninah.

TRANSAKCIJE Z NEPREMIČNINAMI

Skupno število transakcij kmetijskih in gozdnih zemljišč je lani na ravni države upadlo za 12 odstotkov. Število transakcij z zazidljivimi zemljišči se je lani kljub epidemiji celo povečalo. V primerjavi z letom 2019 za 4 odstotke. To je predvsem posledica vse večjega povpraševanja po zemljiščih za gradnjo družinskih hiš. Zaradi visokih cen stanovanj v večjih mestih se ljudje vse bolj selijo na obrobje.

Na povpraševanje in ponudbo po stanovanjskih nepremičninah in zemljiščih za njihovo gradnjo epidemija torej ni imela večjega vpliva. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah in zemljiščih za njihovo gradnjo je ostalo veliko. Ponudba z novogradnjami še vedno zaostaja za povpraševanjem. Tako v urbanih središčih in na turistično zanimivih območjih povpraševanje precej presega ponudbo in cene nepremičnin rastejo. Veliko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah kljub visokim cenam vzdržujejo predvsem zgodovinsko nizke obrestne mere in veliki prihranki prebivalstva. Nizke obrestne mere spodbujajo tako nakupe nepremičnin za lastno uporabo kot naložbene nakupe in investicije v gradnjo novih stanovanj za tržno prodajo.

Na ravni države so bile cene stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo leta 2020 v primerjavi z letom 2019 višje za 3 do 4 odstotke. Cene nepremičnin so bile lani višje praktično povsod po državi. Verjetno so zaradi epidemije vendarle zrasle nekoliko manj, kot bi sicer. Rast cen stanovanjskih nepremičnin se je nadaljevala tudi v prvem četrtletju letošnjega leta. Na rast cen stanovanjskih nepremičnin pri nas vse bolj ustvarja pritisk tudi občutna rast cen gradbenega materiala. Rast cen gradbenega materiala je posledica globalnega zviševanja cen transporta in surovin zaradi pandemije.

Razlike v cenah nepremičnin po Sloveniji so velike in se zaradi razlik v rasti cen po obratu cen leta 2015 še povečujejo. Najvišje so cene nepremičnin v Ljubljani, v gorenjskih in obalnih turističnih krajih (Kranjska Gora, Bled, Portorož, Piran), v okolici Ljubljane (Lavrica, Škofljica, Brezovica, Grosuplje, Domžale, Trzin, Mengeš, Medvode) in v Kranju. Na teh območjih so praviloma cene nepremičnin v zadnjih petih letih tudi najbolj zrasle.

Poročilo je dostopno na Portalu množičnega vrednotenja.

DAVEK NA NEPREMIČNINE

  • ZAKON O DAVKU NA NEPREMIČNINE
  • KOMU DAVEK NA NEPREMIČNINE PRIPADA
  • KATERE NEPREMIČNINE SE OBDAVČIJO
  • KDO JE ZAVEZANEC ZA DAVEK NA NEPREMIČNINE
  • DAVČNA OSNOVA
  • STOPNJE DAVKA NA NEPREMIČNINE
  • PRISTOJNOST OBČIN PRI DOLOČANJU STOPENJ DAVKA NA NEPREMIČNINE
  • OPROSTITVE
  • ODMERA IN PLAČILO DAVKA NA NEPREMIČNINE
  • VROČANJE
  • UNIČENJE NEPREMIČNINE
  • PRAVNA SREDSTVA
  • KONVERZIJA

ZAKON O DAVKU NA NEPREMIČNINE

Zakon o davku na nepremičnine je trenutno v fazi predloga.

Davek na nepremičnine je vezan na lastništvo nepremičnine. Nadomestil naj bi tri obstoječe davke in sicer davek na premoženje, nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč in pristojbino za vzdrževanje gozdnih cest. Država je za uvedbo davka na nepremičnine zainteresirana ker ga je zelo enostavno pobirati, saj se mu je težko izogniti. Na ta način želi kompenzirati izgubljene davke, kot sta dohodnina in davek na dodano vrednost, ki jih zaradi sive ekonomije, ne more pobrati. Neplačana dohodnina in davek na dodano vrednost se na koncu praviloma znajde v nepremičninah in avtomobilih.

KOMU DAVEK NA NEPREMIČNINE PRIPADA

Pobrani davek na nepremičnine si razdelijo država in občine. Občinam pripada 50% davka na nepremičnine, državi pa preostalih 50%. Občine se financirajo iz lastnih virov in virov, ki mi jim jih dodeli država. Davek na nepremičnine je zaradi tega, ker je nepremičnina povezana z različnimi storitvami občin, primeren vir dodeljenega financiranja občin. Občina mora tudi del prihodkov od pobranega davka na nepremičnine nameniti za gradnjo in vzdrževanja gozdnih cest. Državi pa svoj delež prihodka pripada za pokrivanje stroškov vrednotenja in evidentiranja ter stroškov infrastrukture.

KATERE NEPREMIČNINE SE OBDAVČIJO

Z davkom na nepremičnine se obdavčijo nepremičnine na območju Republike Slovenije. Za odmero davka na nepremičnine se upošteva stanje v Registru nepremičnin (REN) na dan 1.januarja leta za katerega se davek odmerja.

Še ne vpisana nepremične v REN se obdavči z davkom na nepremičnine 1. januarja po letu, ko se evidentira v REN. Evidentira pa se takoj ko je mogoče izmeriti njeno površino oz. najkasneje v 30 dneh po izvedbi zaključnih gradbenih del ali ob začetku uporabe stavbe oz. pred pridobitvijo hišne številke, saj prijava na naslov brez tega ni možna.

KDO JE ZAVEZANEC ZA DAVEK NA NEPREMIČNINE

Načeloma je zavezanec za davek na nepremičnine fizična ali pravna oseba ki je 1. januarja odmernega leta vpisana v register nepremičnin, ki se vodi pri Geodetski upravi RS, ki podatke o lastniku povzame iz zemljiške knjige. Zaradi ažurnega evidentiranja lastništva, se lahko podatek o lastniku v REN ažurira še predno je sprememba vpisana v zemljiško knjigo in sicer na podlagi pravne listine, ki nedvoumno izkazuje pravico do pridobitve lastninske pravice na nepremičnini. Če v REN ni podatka o lastniku, se lahko uporabi podatek pridobljen na terenu ali na podlagi predloga za vpisa v zemljiško knjigo.

V primeru solastnine ali skupne lastnine na nepremičnini je davčni zavezanec vsak solastnik ali skupni lastnik sorazmerno s svojim lastniškim deležem. Če solastniški deleži v registru nepremičnin niso določeni, se šteje, da so enaki. Če je zaradi napake vsota solastniških deležev manjša oziroma večja od 100%, se razlika v deležu prišteje oziroma odšteje od deležev posameznih solastnikov ali skupnih lastnikov tako, da je na novo izračunana vsota solastniških deležev enaka 100%.

Kadar je nepremičnina v lasti države ali samoupravnih lokalnih skupnosti, zakon določa izjemo od načela, da je zavezanec lastnik nepremičnine. V tem primeru je zavezanec “upravljavec nepremičnine”, ki je na dan 1. januarja leta, za katerega se odmerja davek, evidentiran v REN kot upravljavec.

Upravljavec nepremičnine je vpisan v REN na podlagi prevzetih podatkov iz zemljiškega katastra in katastra stavb, v katerem so vpisani upravljavci, pri katerih te osebe lahko nastopajo – poleg državnega premoženja tudi za nepremičnine v lasti samoupravnih lokalnih skupnosti in za javno dobro. Če v REN-u ni evidentiranega podatka o upravljavcu, je zavezanec za plačilo davka lastnik nepremičnine.

Skladno s pravno naravo finančnega najema (lizinga) in sicer da se ga šteje za prodajo z odloženim plačilom, se za nepremičnine v finančnem najemu kot zavezanca za davek določa lizingojemalca.

DAVČNA OSNOVA

Davčna osnova je posplošena tržna vrednost nepremičnine, ugotovljena s predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin in pripisana nepremičnini v registru nepremičnin 1. januarja leta, za katerega se odmerja davek.

Po metodologiji množičnega vrednotenja se praviloma posplošena tržna vrednost ocenjuje kot ocena vrednosti, ki od dejanskih tržnih cen podobnih nepremičnin ne odstopa več kot to določajo merila množičnega vrednotenja, urejena v Pravilniku o kriterijih in merilih množičnega vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 94/2008).

S pravilnikom se določa, da je posplošena tržna vrednost za posamezno nepremičnino primerno določena, kadar se ta določi z upoštevanjem cone in vrednostne ravni, v kateri je povprečno razmerje med cenami časovno prilagojenih transakcij in z modelom ocenjenimi vrednostmi istih nepremičnin med 0,8 in 1,2.

Torej lahko posplošena tržna vrednost glede na dejanske realizirane cene odstopa za največ +- 20 %.

Da bi določili enakomerno porazdelitev davčnega bremena od tistih z višjimi vrednostmi nepremičnin do tistih z nižjim vrednostmi nepremičnin, se predlaga, da se davčna osnova določi na ravni 100% posplošene tržne vrednosti, ki je nepremičnini, ki je predmet davka, določena REN.

STOPNJE DAVKA NA NEPREMIČNINE

Stopnje davka na nepremičnine se določi glede na rabo, kot je določena nepremičninam v registru nepremičnin. Za stavbe in dele stavb ter pozidana zemljišča se upošteva njihova dejanska raba, za zemljišča pa njihova namenska oziroma dejanska raba.

  • Za stavbe in dele stavb s pripadajočimi zemljišči:
    • 0,15 % za stanovanjsko rabo,
    • 0,80 % za poslovno in industrijsko rabo,
    • 0,50 % za drugo rabo (javno, kmetijsko itd.).
  • Za zemljišča:
    • 0,50 % za gradnjo stavb (nezazidana stavbna zemljišča za gradnjo stavb),
    • 0,50 % za ostala zemljišča (kmetijska, gozdna, druga zemljišča).

Kot stanovanjska nepremičnina se opredeli nepremičnina, v kateri ima lastnik oziroma solastnik prijavljeno stalno prebivališče. Olajšava z nižjo davčno stopnjo za tako stanovanje je namenjena ohranjanju nizke obdavčitve za osnovno stanovanje družine oziroma druge ekonomske skupnosti. Kot stanovanjska nepremičnina se šteje tudi stanovanjska nepremičnina, ki jo lastnik na podlagi pogodbe daje v najem, kar dokaže z evidentiranjem najemnega razmerja v evidenci trga nepremičnin.

Za neželeno rabo nepremičnin (na primer za stanovanja, ki se ne uporabljajo za trajno bivanje ali so prazna – nerezidenčna stanovanja), za neizkoriščena zemljišča za gradnjo stavb in za neustrezno rabo kmetijskih zemljišč so določene višje davčne stopnje :

  • 0,45 % za stavbe in dele stavb s pripadajočim zemljiščem z nerezidenčno stanovanjsko rabo,
  • 1,50 % za zemljišča z neizkoriščeno rabo za gradnjo stavb,

Nerezidenčne stanovanjske nepremičnine, so tiste, v katerih ne biva lastnik oziroma solastnik sam in jih ne daje v evidentiran najem.

Za neobdelana kmetijska zemljišča oz. zaraščena zemljišča se predlaga trikrat višja stopnja, kar naj bi spodbujalo večjo obdelavo kmetijskih zemljišč. Kot zemljišče z neizkoriščeno rabo za gradnjo stavb se šteje zemljišče, ki je določeno za gradnjo stavb, pa tudi tri leta po spremembi namembnosti ni bilo izdano gradbeno dovoljenje. Kot neizkoriščena raba zemljišča se šteje tudi, če je zemljišče namenjeno za gradnjo in v petih letih po izdaji gradbenega dovoljenje ni bila na zemljišču evidentirana stavba.

PRISTOJNOST OBČIN PRI DOLOČANJU STOPENJ DAVKA NA NEPREMIČNINE

Občina lahko davčne stopnje, za tisti del prihodkov ki pripadajo občini spremeni za največ 50 %, razen če ni v preteklem letu iz proračuna prejela finančne izravnave. Za največ trikrat pa lahko občina spremeni davčne stopnje za nepremičnine, ki so nevarne in neprimerne za uporabo, starejše od 50 let, stavbe ki se ne uporabljajo v skladu z namenom in za poslovne in industrijske stavbe, ki se ne uporabljajo več kot eno leto.

Najkasneje do 1. januarja leta, za katero se odmerja davek, občina določi in javno objavi stopnje na njenem območju. Tako določene in objavljene stopnje bodo veljale tudi v naslednjih odmernih letih, vse do določitve novih stopenj. V primeru, da občina stopenj ne objavi (kar velja predvsem za prve odmere) ali pa da objavi stopnje, ki niso v skladu s tem členom, se davek odmeri z upoštevanjem stopenj, določenih z Zakonom o davku na nepremičnine.

OPROSTITVE

Davka se ne plačuje od nepremičnin, ki so:

  • V lasti ali v uporabi tujih držav in jih te uporabljajo za opravljanje dejavnosti njihovih diplomatskih in konzularnih predstavništev, akreditiranih v Republiki Sloveniji, pod pogojem vzajemnosti
  • V lasti mednarodnih organizacij ali njihovih predstavništev, in jih ti uporabljajo za opravljanje dejavnosti njihovih predstavništev v Republiki Sloveniji, če tako določajo mednarodne pogodbe, ki veljajoza Republiko Slovenijo
  • V lasti institucij EU v Sloveniji, in se uporabljajo za opravljanje njihove dejavnosti
  • Javno dobro
  • Varovalni gozdovi

Javno dobro je javna infrastruktura kot npr. objekti, katerih uporaba je pod enakimi pogoji namenjena vsem, kot so ceste, ulice, trgi, pasaže in druga javna prometna površina lokalnega pomena, tržnice, igrišča, parkirišča, pokopališča, parki, zelenice, športna oziroma rekreacijska površina in podobno.

Med oprostitve se uvrščajo tudi varovalni gozdovi. To so gozdovi s posebnim namenom varovanja zemljišč pred plazenjem in drugačno obliko erozije, zato v njih ni dopustna gospodarska raba.

Ker se nepremičnine, za katere se priznava oprostitev, lahko določi na podlagi podatkov v REN, je mogoče oprostitve priznati po uradni dolžnosti v postopku odmere.

ODMERA IN PLAČILO DAVKA NA NEPREMIČNINE

Davčni organ odmeri davek na nepremičnine z odločbo, ki jo izda do 31. maja za tekoče leto.

Davek se plačuje v največ treh obrokih, od katerih prvi zapade v plačilo 30. junija, drugi 31. avgusta in tretji 31. oktobra. Rok za plačilo je 15 dni. Če pa znesek davka ne presega 30 eurov, se plača v enem obroku in sicer do 30 junija, v 15 dneh. Torej najkasneje do 15-tega julija.

VROČANJE

Odločbe o odmeri davka na nepremičnine se vročajo z navadno vročitvijo. Šteje se, da je vročitev opravljena 15. dan od dneva odpreme. Pravnim osebam se lahko odločbe vročajo tudi z elektronsko vročitvijo.

Če zavezanec ne prejme odločbe do 15. junija tekočega leta, mora najkasneje do 31. julija obvestiti davčni organ. Davčni organ mu vroči dvojnik odločbe o odmeri davka na nepremičnine. Zapadlost prvega obroka je 31. avgust.

UNIČENJE NEPREMIČNINE

Če je nepremičnina zaradi naravne ali druge nesreče delno ali v celoti uničena in se tržna vrednost zniža za več kot 50%, se davek na nepremičnine na zahtevo zavezanca odmeri na novo in sicer z novo odločbo, ki nadomesti prejšnjo.

Če pride do polnega uničenja se davek ne odmeri.

PRAVNA SREDSTVA

Zoper odločbo o odmeri davka na nepremičnine je dovoljena pritožba v skladu z določbami zakona, ki ureja davčni postopek. Podatek o lastniku in podatke o lastnostih nepremičnine je mogoče urediti oziroma spremeniti v skladu s predpisi, ki urejajo evidentiranje nepremičnin. Na ugotovljeno vrednost nepremičnine je mogoče podati predloge in pripombe v postopku generalnega vrednotenja nepremičnin v skladu z zakonom, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin.

O pritožbah, ki se nanašajo na podatke o lastniku oz. vrednosti nepremičnine davčni organ obvesti organ, pristojen za evidentiranje in množično vrednotenje nepremičnin, ki jih šteje kot predlog za spremembo podatkov v registru nepremičnin in o tem obvesti zavezanca. Spremenjeni podatki, se upoštevajo pri odmeri davka v letu po letu spremembe podatka.

Ne glede na določbe zakona, ki ureja davčni postopek, se za davek na nepremičnine upoštevajo merila za delni ali celotni odpis, povišana za 20 %.

KONVERZIJA

Občina lahko z davčnim dolžnikom sklene dogovor o konverziji zapadlega neplačanega davka na nepremičnini v lastniški delež na tej nepremičnini.

Šteje se, da je davek plačan na dan podpisa dogovora iz prejšnjega odstavka tega člena.

Scroll to Top